2008 küresel ekonomik krizini inceleyenler mortgage sistemi ve yaratılan türev ürünlerin kontrolsüz biçimde piyasada kullanımını iyi biliyorlardır. Yine de bilmeyenler için kısaca mortgage sistemini, daha sonrasında CDO dediğimiz el değiştirebilen kontratlar ve bunun wall street ayağındaki yeri ve önemini tekrar anlatmakta yarar var ve en sonunda ülkemizdeki konut piyasasını, bize özgü bişey olan evimli ponzi modellerini ve bunun CDO’lara olan benzerliğini ve kendimize has olası mortgage krizini inceleyeceğim.
2008 yılında oluşan küresel kriz tüm dünyayı etkisi altına almış ve sistemik (yayılan) bir biçimde tüm dünya ülkelerinde etkisini göstermişti. 2000’li yıllardan itibaren ABD’de yükseliş gösteren konut fiyatları 2008 yılında ekonomik kriz ile birlikte önemli derecede düşmüştü. Aşırı derece iyimser bir hava yaratıldığından dolayı düşük gelirli aileler bankalardan kolayca kredi imkanı sağlamıştı. Konut fiyatları birdenbire düşünce subprime mortgage denilen yüksek riskli ve yüksek faizli krediler olarak da adlandırılan kredi piyasası çökmüş ve kredi faizlerini ödeyemeyen ailelerin icralık olmalarına sebebiyet vermiş ve konutlarından olmuşlardır.
Düşük gelirli ailelere verilen bu yüksek riskli krediler borsalarda alınıp satılabilen tahviller haline getirilmiş ve tüm piyasalarda alınıp satılan finansal ürünlere dönüşmüşlerdi. Elinde çok miktarda yüksek riskli konut kredisi tutan yatırım bankalarından bir çoğu iflasını açıklamıştı. Bahsettiğim gruplar arasında Lehmann Brothers, Merrill Lynch gibi çok büyük bankalar bulunmaktaydı. Bu krizi durdurmak için 700 milyar dolarlık bir kurtarma paketi ortaya çıkarılmıştı. Yine de küresel sistemik bir kriz oluşması yüzünden dünyada konut piyasasındaki çalkantı uzun süre devam etmiştir.
Asıl buradaki olay wall street’teki süper zeka arkadaşların emlak piyasasını nasıl para piyasalarına sokup ve 30 yıllık kredileri nasıl kısa vadeli enstrümanlara çevirebiliriz demesinden ortaya çıkmıştır. Bu tür mortgage kredilerini veren satışçılar bu kredileri emlak broker şirketlerine, onlarda yüksek ratingli az önce saydığım büyük gruplara sattılar. Bu büyük finansal grup şirketleri de bizdeki GYO hisselerine benzer enstrümanlara bunu çevirdi. Hatta bunları alıp bonolarla birleştirip CDO’lara çevirirdiler. Bunlar üzerinden de uzun veya kısa pozisyonlar alabilmeyi sağlayan yatırım araçları oluşmuştu. Yüksek faiz arayan hedge fonları da bu paketlere yüklenmiş ve sonrasında olanlar olmuştu. Bu paketlerin içinde ne olup olmadığını bilmeyen bu tür hedge fonların yüksek faizlerine kanıp bunlar üzerinden bolca işlem yapmış ve sonrasında pek te sanıldığı gibi risksiz olmadığını görüp hızlıca satışlara geçtiler ve haliyle bir anda riskler arttı. Abd ve AB bonoları dışındaki kağıtlardan çıktılar sonrasında dolar endeksi bir anda fırlamaya başladı ve carry tradeler kapandı. Borsalar ekonomik yavaşlama ve illikidite korkusundan düşmeye başladılar. Sıkışan para piyasaları yüzünden bu sefer kısa vadeli faizler coştu. Ne kadar da bize benziyor değil mi?
Bize benziyor demişken bizdeki konut piyasasına da o halde yakından bakalım ve durumları görelim;
1- Bina izinleri
Bina izinlerine baktığımızda nüfus artışımıza oranla düşük olan bir sayı görüyoruz. Ancak 2010 sonrası ve 2018 öncesi dönemlerde bir süreliğine düşük faizler oluştuğunda bu artışların bir anda pik ettiği dönemlere rastlıyoruz.
2- Mevcut Ev Satışları
Mevcut ev satışlarına baktığımızda düşük kredilerin geçen yıl haziranda zararına verilmesi satışların bir anda dip seviyelerden artmasına neden olmuştur.
3- Ev sahipliği Oranı
Grafiği incelediğimiz aynı gelir seviyesindeki satın alma gücünün azalışına paralel olarak ev sahibi olma oranı da giderek düşmüştür. Eurostat verilerine göre son 10 yılın en düşük oranına gerilemiştir. O halde bu satışların az önce aktardığım rakamların balon mu olduğu sorusunu akla geliyor… Bu balon 2008’de mortgage kredileri ile nasıl yaratıldı aktarmıştım. Bizdeki tabloya sonuç bölümünde bu açılardan tekrar değineceğim, şimdilik bir sonraki verimize geçelim.
4- Yeni Ev Satışları
2014’ten beri en alt seviyeleri birleştirip bir eğri çizerseniz bu eğrinin azalan bir eğilimde olduğunu göreceksiniz. Bu da yeni yeni ev satışlarının düştüğü anlamına gelir. Çoğu satılan ev ikinci el konuttur. Ayrıca konut sahipliğindeki düşüşü de incelersek bununla çelişen bir tablo da ortaya çıkmaktadır.
Sonuç bölümümüzde bize dair bu verileri kendi mortgage krizimiz açısından bütünleştirecek olursak, birincisi ev satışları düşük faizli krediler ile artmıştır bunun sonucunda bankaların üstlenmiş olduğu riskler ABD’ deki duruma benzer bir tablo oluşturmaktadır. Nitekim alım gücü parasal sıkılaşma ile birlikte düşen insanlar haliyle bu kredileri ödemekte zorlanacaklardır.
Yeni ev satışlarındaki eğilimsel düşüş gelirlerdeki bu azalışı desteklemektedir. Sadece zararına verilen krediler ile suni yükselen bir 2020 eğimi görüyoruz ki bunun ne kadarlık kısmı gerçek alımlar bu konuda bir bilgi sahibi değiliz. Çünkü GYO şirketleri ve ponzi modellere benzeyen bilmemne evim modelleri sokak başı türemiş ve CDO’lara benzer işlemlere dönüşmüştür. Bu da hala konut fiyatlarındaki artışın suni olarak yüksekte kalmasına sebep olmaktadır. Bu vatandaşların iflasına neden oldugunda, bankalardan hisselere ve bu ponzi modellerine kadar bir silsile halinde yayılan bir domino etkisine muhtemelen şahit olacagiz – ki şimdiden bu ponzi modellerinin bazılarında yani saadet zincirlerlerinden zarar gören insanlar sosyal medyada seslerini dile getirmeye başladılar bile.
Az önce anlattığım gibi silsile haline yayılan bu mortgage krizleri aynı zamanda zararına kredi açan kamu bankaları üzerindeki riskleri de bir hayli arttıracaktır. Böyle bir durumda da kurtarma paketleri oluşacak haliyle vergiler tekrar artmak zorunda kalacak ve faizlerdeki yükseliş sebebiyle inşaat piyasası da kitlenecektir.
Yabancı kuruluşlar yani hedge fon sahipleri de bu tablo karşısında muhtemeldir ki satışlarını yapıp terki diyar eylediğinde tablonun büyüklüğü de ortaya çıkacaktır. Ha CDO oluşturmuşsun ya da bilmem ne evim modeli, sonuçta hepsi GYO’lar üzerinden alınıp satılabilen özelliklere sahipler ve hangileri neleri kapsıyor geçmişte ABD de oldugu gibi bilinmemektedir. Ve “Gerçeklerin, bir gün ortaya çıkmak gibi kötü bir huyu vardır.
İnşaat mühendisi olarak planlama şefliği pozisyonlarında ve finansal analist olarak python bazlı fintech projelerinde danışman olarak çalışmaktadır . Balıkesir Üniversitesi inşaat mühendisliği lisans derecesi ve Beykent Üniversitesi bankacılık ve finans alanında yüksek lisans derecesi bulunmaktadır. Ağırlıklı olarak uluslararası inşaat projelerinde planlama ve bütçeleme departmanlarında çalışmış olup , finansal analist olarak python yazılımı ile çalışan Mehmet Çağdaş’ın uluslararası projelerde(github projeleri ve quantative modelleme) çalışmaları bulunmaktadır. Ayrıca makro ekonomiye meraklı olup fütürist çalışmalarını ekonomi-politik çerçevesinde yorumlamaktadır.
